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什麼是履約保證?

2021-10-27

在這個物價飆漲的時代,現代人的生活消費比起從前昂貴許多,當中以房屋的價格飄升讓民眾最感同身受,根據知名房屋仲介集團的統計,2021第三季的房價相較於2020年同期漲幅皆達一成左右,其中新竹與台南因為科學園區的工作機會增加帶動周圍房市的發展,建案經常一開賣就搶售一空,房屋價格更是比去年貴了近25%,許多人都是積攢了大半輩子的血汗錢才得以購買房屋, 也因為現今房價動輒千萬以上,因此房屋交易時,買賣雙方都怕過程中發生意外或是遭到詐騙,「履約保證」正是為了保障買方與賣方權益而導入的機制。

履約保證是什麼?
履約保證是保障簽訂契約雙方權益的一種機制,詳細內容是這樣的:
達成特定共識並且決定簽訂契約的雙方,為了保障彼此的權益,於是各自提供金錢、證券等擔保品,請一個雙方都信任的第三方先代為保管,並授權給第三方,當契約當中的條件或事件成立時,公正第三方則依照契約的約定內容處置保管品,藉此保障立約人的權益。
然而事實上履約保證並不侷限在房屋買賣契約中,但由於日常生活中以房屋買賣行為應用最頻繁,因此大眾也漸漸將「成屋履約保證」與「履約保證」劃上等號,以下討論也以「
履約保證」稱呼「房屋履約保證」。
 

履約保證對買賣雙方的保障履約保證作為保護買賣雙方的機制,那麼實際上是如何運作呢?
我們分別以買方、賣方角度來看:


買方:保管預先支付的價金。
對買方而言,最擔心的不外乎支付價金之後,賣方無法如期交屋,早期的房屋交易市場尚未健全,市場上並沒有為消費者設立的權益保護機制,購屋習慣更是買家先將支付房屋頭期款直接付給賣家後,賣 方再進行房產轉移,因此經常出現一屋多賣或是捲款潛逃的詐欺行為。
履約保證的第三方會在簽約後保管買方支付的購屋款,在交屋之後依照契約約定撥款給賣方。


賣方:保障賣方取得售屋款。
對賣方來說,售屋最大的風險在於收到買家頭期款完成產權轉移後,買家拖欠、有能力支付尾款或是突然後悔不買了,更糟糕的情況是交易期間辦理高額貸款,並在產權轉移之後捲款潛逃,使賣方陷入房財兩失的窘境。
履約保證的第三方會在買方違約保障賣方權益,在與買家解約後,第三方會將先前保管的價金依照合約內容清算後,交由賣方沒收。
若是房屋產權無法回歸給賣方的話,那作為第三方的銀行則會先墊房屋尾款給賣家,之後再與買家處理產權問題。


常見公正第三方
由上述的介紹我們可以發現,履約保證作為房屋交易行為中保障買賣雙方權益的機制,契約當中的公正第三方扮演非常重要的角色,除了可信度之外,第三方更是需要保持中立不對任何一方偏頗,履約保證中常見的公正第三方有以下兩種:

銀行
銀行為房屋買賣常見的第三方,房屋契約當中會明確記錄履約銀行名稱以及保障內容。
作為第三方,銀行會將買方支付的價金保管在履約專戶中,待房屋過戶完成才會將價金撥款給賣方,藉以保障雙方權益。


同業建商
在預售屋的買賣中最常出現的履約第三方是同業建商,由於預售屋進行買賣時房屋仍在營建中,因此建商經常會請同業作為公正第三方,並在原建商因故無法進行房屋建造的情況下,接手工程完成建案以保障買家權益,不過這種履約保證需要注意的是第三方的營造規模是否可以勝任建案難度,比方說共二十樓層的大樓的建案,履約保證中卻找了過去只建過矮樓層的小型建商來當第三方,這時買方就需要提高警覺慎防詐欺。
 
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進行任何交易時,買賣雙方都應該保持警覺慎防詐騙,尤其是房屋這種高額的交易行為,許多人努力了一輩子才攢夠錢買一套房子,因此不管是買方還是賣方都不願意碰到蓄意的詐欺,導致自己房財兩失。
如今的房屋交易市場雖然已比從前健全許多,但自己的權益仍然需要靠自己保護,畢竟我們不能期待他人永遠善良,因此買賣進行前認真了解
履約保證請可靠的第三方作為保管人 ,才能最大程度的保障自己的權益。


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